Много често казваме, че в България всичко е най-най-най-назадничаво от целия свят.

Всъщност, не само че в голямата картинка изобщо не се класираме като бедните (има-няма две-трети от държавите са по-бедни от нас), ами и дори имаме и някои поводи за гордост пред развитите икономики. Колкото и абсурдно да звучи, един такъв повод е отношението на българския народ и политици към жилищния сектор.

Въпреки формиралия се имотен балон в България през втората половина на предното десетилетие, нашата страна е от малкото в Европейския Съюз и ОИСР, които не прилагаха целенасочени държавни субсидии и механизми за подпомагане на растежа на недвижимите имоти. Де факто, точно такива инструменти бяха и в дъното на колапса на американския ипотечен пазар.

За по-умните хора винаги е било съмнително лявото и популистко обяснение за кризата, че банкерите ужким от алчност давали ипотеки на безработни. В крайна сметка, трудно ще спечелиш нещо от безработен мексиканец, живеещ в Америка, колкото и да си алчен. Напротив, американската държава (а също и Великобритания, Франция и много други) създадоха сложна система от политики, която стимулираше ипотечното кредитиране, прехвърляйки риска от кредитиращите банки върху всички данъкоплтаци. Логично, това доведе до раздаване на ипотеки „на куцо и сакато“, дълги години на огромни печалби за кредиторите и крайното достигане на пропастта, когато „куцото“ и „сакатото“ реши да си зареже ипотеките тотално.

За разлика от гореспоменатите държави, българските правителства не приложиха такива политики за стимулиране на жилищно строителство. Като резултат, в България имахме определен ипотечен балон, но предимно в сектора ваканционни имоти, резултат на свръх отимистични очаквания на предимно чуждестранни инвеститори. Понеже ипотечният балон беше ограничен, неговото спукване не разклати финансовата ни система. Докато в държавите, стимулирали жилищния сектор, цели финансови индустрии бяха на ръба на колапса, в нашата държава не фалира нито една банка. Всъщност, слухове, разпространявани по интернет форумите създадоха по-голяма опасност за българските банки от спукания балон в сегмента на ваканционните имоти.

Това не е изобщо случайно. Когато държавната власт не се опитва да стимулира определена индустрия с парите на данъкоплатеца или прехвърляйки на неговия гръб риска на определени сделки, участващите в тези сделки пазарно и относително точно оценяват риска. Тоест, българските банки са оценявали риска на кредитополучателите на кредити за строителство и покупка на имоти много по-точно от много свои западни колеги.

За жалост, много от западните политици не си взеха урок. След избухването на криза, създадена от спукването на ипотечен балон, надут до голяма степен от държавната власт, управляващите решиха да възстановят икономиката чрез... надуването на нов балон по същия начин. Не звучи изобщо логично, нали? Само, че печатането на пари и стимулирането на ипотечни кредити е доказан от историята инструмент за бързо надуване на балон и създаване на илюзия за просперитет в краткосрочен план.

Интересното, обаче, е, че този път нещата не протекоха съвсем по този стимулационен сценарий. Повишаването на регулациите и капиталовите изисквания за банките насред кризата доведе до сериозно намаление на кредитирането към частния сектор и особено за дребния и среден бизнес. Това доведе до бавно възстановяваща се заетост, висока безработица и стагниращи заплати.

От друга страна, печатането на пари създаде бум на капиталовите пазари. Както знаем, най-богатите хора имат най-голям интерес от това и логично те „намазаха филията“ – доходите им нарастнаха бързо, а с това и потреблението (марки като Луи Вютон отбелязват рекорд след рекорд в печалбите си). Цените на имотите в държави като Белгия, Великобритания, Норвегия, Швеция, Германия и други тръгнаха рязко нагоре.

Средната класа, със своите стагниращи доходи, започна да се възползва от държавно-стимулирани ипотечни кредити на ниски лихви и да тегли нови ипотеки, натоварвайки сериозно разполаемия си доход. Например, в Швеция днес дългът на домакинствата е над 174% от доходите след данъци. В еврозоната средно числото е 110%. Съотношението на цените на жилищата към наемите е 65% над историческото средно в Норвегия, 44% във Финландия и 43% във Великобритания. Лондончани днес харчат 34 милиарда паунда на година за обслужване на ипотеки – горе-долу, колкото е БВП-то на България.

За капак на всичко, регулациите в Западна Европа за жилищно строителство са си направо взаимствани от съветските петилетки – общинари и държавни чиновници плануват колко жилища да се построят, къде да се построят, кой да ги построи, че и определят процент от новото строителство за социални цели и максимални цени за продажба на социалните жилища. И резултатът не е много по-различен от този, който изпитахме при нашите петилетки – недостиг на едни места, мъртви и пустеещи квартали-призраци на други; балони в цените в столиците и колапс в малките градове на един хвърлей камък от тях; малко на брой богатеещи имотни предприемачи близки до управляващите и милиони чудещи се как да си изплащат огромните ипотеки хора. Познато до болка.

Въпреки че България има предостатъчно криви чепове за дялане, нашето общество и политици са показвали и продължават да показват мъдрост по отношение на какви държавни политики трябва да се провеждат по отношение на жилищния пазар. А правилният отговор е – никакви освен градоустройство, което да осигури баланс между зони за жилищно и индустриално застрояване и зони за паркове и спортни съоръжения и площадки, в това число застроителни параметри, които да гарантират, че няма да има презастрояване. Свободни и носещи цялата си отговорност потребители и предприемачи заедно достигат до много по-балансиран, взаимноизгоден и устойчив отговор, отколкото централно-планиращите чиновници. Колкото и по цял свят същите тези чиновници да ни убеждават, че те знаят всичко най-добре от всички.