Пазарът на жилища навлезе в предвидената фаза на балансиране, но е далеч от очакванията за драматично сътресение. Това сочи проучване на "Адрес Недвижими имоти", цитирано от БТА. Данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие показват намаляване на сделките спрямо рекордните нива от "предевровата" 2025 г., обаче второто тримесечие е с ръст от 18 на сто в София, Пловдив, Варна и Бургас спрямо първото на 2026 година. Според изпълнителния директор на компанията Гергана Тенекеджиева това е сигнал за естествен ход на пазара, а не начало на катаклизми.

Спукване на балон няма

„Много прогнози в началото на 2026 година твърдяха, че през второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон – нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи – сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя. Данните от второто тримесечие го доказват – да, пазарът навлиза в една по-умерена фаза, което обаче е единственият здравословен развой след бума през 2023-2025 г. В същото време активността през април, май и юни спрямо началото на годината показва пропорционална зависимост, идентична с предишни години. Сделки се сключват толкова по-интензивно спрямо първото тримесечие, колкото в предходните години“, коментира Гергана Тенекеджиева. 

По думите ѝ, е налице статистика за обем, по-слаб от 2019 г., който касае цялата страна и включва и най-малките населени места. Тези данни обаче не демонстрират обективната картина на пазара. В четирите големи града тя е различна – днес София и Бургас са на нивата от 2023 г., която бе изключително активна за пазара. 

„Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица – той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките. София, Варна, Пловдив и Бургас винаги са били по-активни и сделките в тях са показателни – вътрешната миграция влияе значително на бизнеса, а оттам – и на покупателната способност на населението“, уточнява Тенекеджиева. 

Спад на купувачите

Според компанията отливът на около 15 на сто от купувачите е започнал още миналата година. Хората без достатъчно спестени средства за самоучастие застанаха в по-пасивна позиция през 2025 година, а днес виждаме реалния ефект на това поведение. Ипотеките обаче продължават да са сериозен стимул. Лихвите са ниски, изискванията на банките са разумни, но не и непосилни за хората със стабилни доходи. Около 60 на сто от сделките през последните 3 месеца са реализирани с ипотечен кредит, а в София делът им вече достига 70 на сто, отбелязват от компанията.

„При появата на дългосрочен спад можем да видим повече спекуланти сред купувачите. Данните от последните 6 месеца обаче очертават друг профил – най-активни са хората, които се нуждаят от дом. На пазара устойчиви са и инвестиращите с цел отдаване под наем, както и потребителите със спестени средства. На практика – житейските нужди и свободните пари са сериозен катализатор за сделка“, пояснява Тенекеджиева.

Отстъпки

Отстъпките, доскоро без роля на пазара, вече са фактор за сделка – около 54 на сто от продавачите за последните 6 месеца правят компромис с цената. Той обаче не е съществен – в рамките на 2 до 10 процента от офертната стойност, като до тези 10 процента се стига само при надпазарни и неправилно формирани цени, изтъкват от компанията. 

„Ние работим с продавачите още на етапа преди появата на купувача, като целта ни е да им помогнем да стартират с разумна, пазарна цена. Така и сделката идва много по-бързо. На практика тези 10 процента са рядкост в момента – подобен компромис се прави само при оферта, формирана от продавача, живеещ с еуфорията от предходните години“, казва Тенекеджиева. 

Разпределението между 2-стайни и 3-стайни жилища от началото на годината е 50 на 50, като към момента няма очаквания за превес в единия тип имоти. Пазарът през следващите месеци ще остане стабилен, а лятото ще е „горещо“ за сектора – хората ще продължат да търсят своето жилище, търсейки възможно най-добрата сделка.

На пазара на наеми търсените от наемателите нива са по-ниски от тези преди година, посочват от компанията. Причината е, че растящите ежедневни разходи карат хората да търсят оптимизация и наемната цена на жилищата е перото, в което те най-често искат компромис.