Нова регистрация

(минимално 8 символа)
(минимално 8 символа)

"След първоначалния шок на пазара от здравната криза наблюдаваме спад на лихвените проценти, които предлагат банките по отношение на имотното кредитиране. Това е изумително, никога не сме достигали до такива нива. В България в момента можеш да вземеш кредит на много по-добри условия, отколкото да го вземеш в Ню Йорк. Това не е било никога в историята". 

Това ни разказа Николай Господинов - мениджър в брокерската компания iBrokers. Потърсихме го с идеята да си обясним едно на пръв поглед необяснимо явление - живеем във време на драматична икономическа криза, редица отрасли са на ръба на оцеляването, а здравната криза, която причини този колапс, като че няма никакво намерение да си ходи. В същото време има един огромен бизнес, който не просто не изглежда пострадал, а май процъфтява. Пазарът на жилищни имоти. Вече няколко месеца хората, които искат да купят свое собствено жилище или да купят такова с цел инвестиция, не спират да се чудят защо цените не падат, при положение, че простата икономическа логика казва: рецесията би трябвало да намали търсенето, а инвеститорите и продавачите - да намалят цените. 

Оказва се, че този въпрос има своето логично обяснение. Както имат обяснения всички други въпроси в този огромен бизнес. Но да разкажем началото. Месец март и коронавирусът. 

Драматичното, но бързо преодоляно влияние

България реши да затвори част от своята икономика, като предпазно средство срещу разпространението на заразата, на 13 март. Още в същия ден редица бизнесмени изпитаха онова шокиращо усещене за предизвестения фалит, защото държавата не бе обявила още никакви мерки в подкрепа, а изглеждаше, че локдаунът ще продължи твърде, твърде дълго. Към този момент положението не се е променило и на имотния пазар и влиянието на кризата започва да се усеща. 

"Здравната криза оказа влияние и то беше драматично, когато обявиха затварянето. Имаше шок, който сложи на пауза всички взаимоотношения. Той обаче премина много бързо - за две или три седмици и то благодарение на това, че брокерският пазар се адаптира много бързо и внесе спокойствие. Някои банки сложиха тежки рестрикции към кредитирането, други обаче намериха пазарна ниша и балансираха пазара. Продължихме сделките по начина, по който си вървяха преди това. Днешното трето тримесечие на годината показва ръст в сделките сравнение с миналата година", разказва пред нас Господинов. 

Разбира се, причината за това е проста - в криза хората започват да се питат кое е най-сигурното място за парите им. Българската народопсихология, неизкушена от инвестиции в бизнеси или от капиталовите пазари, показва за пореден път своите специфики и повечето хора отсичат - най-добре да си държа парите в имоти.

Стига се и до по-голям парадокс, твърди експертът - в момента, само няколко месеца след големия шок, сделки се затварят и на по-високи цени от времето преди здравната криза. Просто търсенето не намалява. Хората, които така или иначе са решили да купуват жилище, не се отказват от идеята, вероятно за няколко седмици просто са били в изчаквателен момент. Спад има, но малък, в сегмента на инвестиционното купуване, но емоционалната покупка на жилище е свързаната с някои различни фактори, които карат хората да дават все повече пари за своите бъдещи имоти. 

"Когато купуваме имот за живеене - ние си купуваме начин на живот. Купуваме си съседи, купуваме си градинки, купуваме си детски градини, магазини, обществен транспорт. Тогава слагаме всичко в нашата емоционална таблица и това накрая се изразява в средна продажна цена за даден район. Затова и цените на едно и също строителство са различни в квартал "Изток", квартал "Лозенец" и квартал "Младост".

Това е и простото обяснение на феномена - високи цени на имотите, особено в София. Разбира се, тук огромно влияние оказват банките, които, особено преди кризата, разполагаха с огромна ликвидност и финансираха кредити постоянно. Стигна се и до момента, в който някои кредитни институции бяха готови да финансират и 100% от покупката, но това, казва Господинов, е по-скоро моментен отблясък, а не тенденция. 

"Никога не е имало такава тенденция, тя се вади от брокерите и консултантите, защото звучи интересно за хората. Банката не се интересува от имота, тя се интересува от дохода на клиенти. Банките гледат на клиентите като риск, това е."

Можем ли да определим пазара обаче и какво значи това? Можем, оказва се. И то доста просто, доста логично и неемоционално. Според експерта истината е, че оценката на цената на даден имот се прави след моментна снимка на предлагането. Например - предлагат се три имота, които ние оглеждаме. Имаме предварително очертани граници за квартал, за квадратура, за лукс. Няколко блока ни устройват, в тях са точно тези три апартамента. Средната им цена на база качественото сравнение е пазарът. Това е. 

"Цените са на база дохода и цената, на която можем да привлечем ресурс. Хората, които говорят за балон на имотния пазар, са просто хора, които не участват в него. Има и нещо друго - никой не говори за ръста на заплатите през последните години. Имаме неколкократно увеличене, тоест покупателната ни способност е увеличена. Това създава търсене, което създава предлагане, което създава цена."

Офисите и новото бъдеще

За разлика от жилищния пазар обаче, офисният такъв е в тежка криза. Показват го всички последни изследвания на пазара, а втората вълна на COVID-19 неминуемо ще продължи тенденцията надолу. Огромна част от помещенията в бизнес сградите се изпразват, правят се опити за предоговаряне, а тези бизнеси, които могат да живеят в "хоум офис" средата, изглежда не мислят да се върнат обратно. 

"Този пазар никога повече няма да бъде същият", отсича Господинов и дава няколко примера с големите технологични компании, които повлекоха крак. 

"Най-големите работодатели в света - Amazon, Microsoft, Google - предприеха стъпките първи. Те казаха на своите служители, че имат право да работят "хоум офис" до живот. Те казаха - възможно е никога повече да не ни потрябват офисите ни. Само от Google дадоха няолко милиарда за нова офис сграда и сега казват - загуба, но ще направим нещо друго. Това е."

Проблемът в сектора обаче е голям, заради дългосрочните договори. Повечето фирми са подписали договори за наем за над 5 години, като някои от тях са без право на прекратяване. "Там има задлъжнялост и разсрочвания, които са невидими, защото някакви хора все още ходят на работа".

При всички положения обаче, щетите тепърва ще се разкриват. В следващите няколко месеца ще видим колко фирми не са могли да платят наема, колко инвеститори не са могли да върнат инвестицията. Господинов разказва, че само допреди месеци желаещите да наемат дадена площ в Бизнес парк в "Младост" са се редили на опашки. 

"Сега има много празни помещения. Бизнес паркът в момента е само парк". 

Секторът - извън радара на данъчната политика

Отвъд кризата - сектор недвижими имоти има своите традиционни проблеми. Той е един от основните икономически отрасли в страната и е сектор, който генерира БВП. Според Господинов обаче, държавата напълно отсъства в този процес на генериране на печалби, осъзнавайки колко съпътстващи бизнеси печелят от него. Говорим за регулации, но не говорим за отстъпки. Особено що се отнася до новото строителство, което е реалният двигател на растежа. 

"Ако няма ново строителство, следват икономически кризи, въпреки че в България никой не се интересува от новото строителство, най-вече държавата. Ние нямаме жилищна политика, която да работи. Нямаме данъчна политика, свързана с покупката на ново жилие. Човек като предприеме стъпка за закупуване на жилище, най-вероятно ще проде старо. Ще има оценки, ще има дизайн, ще има архитектура, ще има банка, ще има кредит, ще има много свръзани бизнеси, които ще печелят от това ново строителство. Няма ли го - страдаме всички", разсъждава Николай Господинов. 

Той дава пример с модерното напоследък намаляване на ставката за ДДС за някои браншове. Най-вече - за ресторантьорите. Там особен ефект не бе видян, но пък за сметка на това отстъпките от страна на държавата продължават. Никой обаче не мисли за възможностите, които диференцираният ДДС може да отключи при сектор недвижими имоти. 

"Тук продажби стават и на 2500 евро. Ако сградата обаче стигне до завършване, сделката се изповядва на 300-350 евро и върху тях имаме 20% ДДС. Ако отидем в Полша, Чехия, Румъния - имат обща ставка от 24%, но за сделки до, да речем, 100 000 евро, колкото е техният среден стандарт, тази данъчна ставка е 4 или 5%. Тоест там, където е масовата покупка, имаме намалена ставка. Заради задължителното условие за покрив над главата и заради целия съпътстващ бизнес около вдигането на сграда и последващото продаване на имота". 

Така погледнато, казва Господинов, в споменатите държави печелят всички - купувачът повече за парите си, продавачът плаща по-малко данъци и повече пари за продукта си и най-важното - движението на парите не спира. Обратно в България - въпреки 20% ДДС на продажбата, тя реално е под 4%, заради изповядването на фрапиращо по-ниски цени на сделката при новото строителство. 

До какво води българското законодателство? До една легална възможност за пране на пари, твърди експертът. Според родните законотворци, ако закупиш жилище и го продадеш до три години, след това не дължиш никакви данъци. Така се получава следното - купуваш на 2500 евро, но изповядваш на 300 евро. След три години продаваш вече официално на 2500 евро и не плащаш никакъв данък. 

"До петата година мога да продам втори имот така и не дължа никакви данъци. Ако ги разпределя в семейството, ще продам четири апартамента и ще изпера милион лева. Това е една пералня.

Не по различно е положението и при наемите. Никой в държавата не мисли как да стимулира движението на парите, оттам - на икономиката. Всеизвестен факт е, че масовият наемодател в страната не декларира дохода си и съответно не плаща данък. Как е решен проблемът на други места? В Торонто и Ванкувър например, разказва ни експертът, ако не даваш под наем апартамента си - дължиш като данък 15% от стойността му на година. Ако стои празен - плащаш. Ако го дадеш под наем - не плащаш. Ами в Щатите - ако продам апартаменти и купя друг до 180 дни - не плащам данък върху продажбата. Ако продам и задържа парите - на 181-вия ден - бум! Здрави данъци. Парите се въртят!"

Жилища, небостъргачи, зелени площи и трафик

Мине се, не мине време и, поне София, започва да спори. За или против небостъргачите - тема, която всички вълнува, тема от която всички разбират. Защо обаче големите икономически центрове, в какъвто претендира да се превърне българската столица, са обсипани с високи сгради, докато ние, като жители на града, като че по-скоро сме против. И как небостъргачът може да ни помогне с... трафика. 

"Ние няма как да създадем нова земя. Пълним каквото имаме тук. Взимаме, взимаме и създаваме нов трафик. Като отидеш в голям европейски град и виждаш, че се строят само по-високи сгради. Защо? Защото това ти позволява да запазиш повече зелена площ. Тоест да имаш по-добър начин на живот. А ние тук, понеже сме много умни, искаме да строим ниски сградички. Това е от незнание", разказва ни Господинов. 

И обяснява, че небостъргачът ни дава възможност да запълним един декар площ по различен начин. Половината - жилищна площ, другите - градинки и зеленена. 

"Ниската сграда ще построи 100% плътност".

До какво води това - до трафик. Защото високото строителство би трябвало да бъде съпроводено с общинска политика. Такава, каквато е измислена преди нас. 

"В Лондон - в центъра на града - като започнеш нов проект, паркоместата са забранени. Ако го кажем това в България - ще ни кажат, че сме ненормални. Логично обаче - има метро, има няколко варианта за градски транспорт, а ти искаш да докараш и коли да идват тук. Има ли гараж, ще има и кола. А може да бъде толкова лесно!"

"Това залага бомба"

Потърсихме и още едно мнение - на брокера и експерт по пазара на недвижими имоти – Анастас Георгиев. Представяме ви блиц интервю с него:

Вече над половин година се шири здравна и икономическа криза. Какво влияние оказа тя върху пазара на недвижими имоти в България и доведе ли до намалено търсене?

Това, което се случва на имотния пазар последните месеци, не бих нарекъл криза. Имаме нова икономическа обстановка с неясно бъдеще. Думата, която би характеризирала периода от март 2019 г. насам, е страх. Никога не сме били в подобна ситуация, хората не знаят, какво ще се случи през следващите месеци. Тази несигурност кара една част да се насочват към недвижимите имоти като средство за сигурна инвестиция, а други да продават, за да си осигурят ликвидност. Бяха преоценени някои сфери на нашия бизнес –  може би нямаме нужда от големи офис площи, работа от дома или по-малки такива са достатъчни. От друга страна, засилената търговия през интернет увеличи интереса към логистични центрове и складове. Аз очаквах да има по-сериозно отдръпване от инвестициите в имоти, което разбира се, може би предстои. Българинът има силна привързаност към собствения дом и народопсихология е това да е последното, което би продал. Дом за себе си, за децата…, като че ли това е основната материална ценност по нашите земи.

Промениха ли се желанията на клиентите? Например - ако преди са търсели тристайни жилиша, сега да искат двустайни, заради финансирането.

Това, което наблюдавам, е по-скоро изчакване. Клиентите търсят желаните от тях имоти, но не бързат да купуват. Подборът е по-внимателен, искат да бъдат сигурни, че са намерили най-доброто. Казвам това, защото последните две години преди COVID-19 бяха характерни с една лека истеричност при търсенето и покупките. Купуваше се бързо, интуитивно, купуваше се всичко. Това създаде усещането за надуване на имотен балон и много хора предвиждаха той да се спука, виждали сме го и преди. Но истината е, че причина за този скок в търсене и цени дойде от голямата ликвидност на банките, както и ot липсата на други финансови инструменти за управление на събраните средства (депозити и външно финансиране) - свръхликвидност. Ипотечното кредитиране се превърна в основен бизнес за българските банки. Да получиш висока оценка за желаното жилище не бе трудно. Отпусканите суми достигнаха до 90% от оценката при някои банки.

Друга важна причина за скока на цените бе бизнесът с краткосрочно отдаване на имоти - Airbnb. Не е тайна, че българинът притежава стадното чувство да се хвърля в бизнеси, набрали популярност, без да прави задълбочен анализ на реалните фундаменти. Така доби популярност схемата – покупка на жилище с кредит, ремонт и краткосрочно отдаване с идея от прихода от наеми да се покриват лихвите по кредита. Точно този сегмент от пазара мисля, че ще бъде най-силно засегнат от новата ситуация с пандемията. Туризмът е може би най-пострадалият от отраслите и не виждам скоро това да се промени. По тази причина и голяма част от тези имоти излязоха на пазара за дългосрочно наемане, но и там търсенето не е безкрайно. Предстои да бъдат продавани...

Какво се случва с ипотечното кредитиране? "Затвориха" ли банките трезорите си или напротив - не се наблюдава затягане на коланите?

Очакванията и първите реакции на банките подсказваше поведение на повишен контрол на риска, на увеличаване на сумите за самоучастие от кредитополучателите. Изобщо, известни рестикции при кредитирането. На практика не видях подобно поведение. Банките нямат разработени много други финансови инструменти и през последните години се превърнаха в ипотечни банки. Нещо повече – с така наречената кредитна ваканция, облекчавайки погасяването на изтеглените заеми, те пренесоха във времето напред евентуалното настъпване на "криза в пазара на имоти''. Надеждата умира последна и хората са склонни да разчитат на чудо, за да решат проблемите с ежедневната и средносрочна ликвидност. Аз твърдя, че към момента голяма част от изтеглените кредити са с недостатъчна оценка на риска, със завишени оценки на активите и с лош анализ на икономическите фундаменти. Това залага бомба, която тиктака и през следващата година е твърде възможно да се взриви.

Предвиждате ли сваляне на цените, особено в големите областни градове и най-вече - в София?

Да, предвиждам корекция в цените. Тя ще засегне пренебрежимо малко имотите на централни локации, защото са малък сегмент и няма голямо предлагане. Там интересът е от заможни хора, рядко ползващи кредитиране... А както знаем, дори и в кризи има хора, които успяват да станат по-богати.

Не стоят така нещата с имотите, които са в кварталите. Там сделките са почти изцяло кредитирани, купувачите нямат спестявания, за да покрият за дълъг период плащания по лихви и главница и ако имат икономически сътресения в сферата в която работят, ще бъдат в невъзможност да обслужват кредитите или да изтеглят такива за покупка на ново жилище. Това е точно обратното на еуфорията при строителните фирми, които започват обект след обект.

И накрая - някаква прогноза за това как ще се развие пазарът?

Не съм оптимист. Мисля че пикът в пазара на имоти бе в края на 2019-а. В момента се наблюдава ехо от този пик и особено, ако пандемията се развива с тези темпове, а банките започнат да изискват отново регулярни плащания по лихви и главница, ще видим намалено търсене и падане на цените. Разбира се, нещата никога не са еднопланови. Ще има сегменти, които ще се развият – това са например къщите с двор, самостоятелни или най-вече в затворени комплекси. Едно от нещата, което преоценихме в последната година, бе семейството и дома, а затрудненията в пътуванията и комуникацията изведоха нуждата от семейни ,"оазиси'', било то в големия град или близо до него. Както вече споменах, очаквам засилено търсене на складове и логистични площи.

Може би идва време да се огледаме в детайлите, да видим в каква грозна градска среда живеем - липса на достатъчно зелени площи, паркинги, чисти улици, осветление, пешеходни и велоалеи, кабели по фасадите, неизмазани стари, а иначе красиви сгради...! И да станем по-изискващи – от общински управници, а и от самите себе си.

Ключови думи

Коментари

 's picture

Gaver

Подвеждащо заглавие

Защо толкова несериозно се подходжда към това, как озаглавявате статиите си! В София бил по-евтим кредита от Ню Йорк!!! После в самия текст няма една дума или едно число да се сравни тази глупост, заявена в заглавието. Не е сериозно да се правят такива нелепи изказвания, тотални глупости и голяма излагация за автора и "експерта"

Най

Следвайте ни

Още по темата

Още от категорията

Скъпи потребители,

От днес - 25 май 2018 г. - влиза в сила новото европейско законодателство за защита на личните данни, известно още и като GDPR.

Тук можете да прочетете целия документ: "Регламент (ЕС) 2016/679 на Европейския парламент и на Съвета от 27 април 2016 година относно защитата на физическите лица във връзка с обработването на лични данни и относно свободното движение на такива данни." (тук)

Във връзка с това "ЗЕБРА БГН" АД приема нова "Политика за поверителност" (тук), съобразена с GDPR.

Целта на новите правила е да дадат на вас повече права за контрол над собствените ви данни и по-добра защита на неприкосновеността ви.